Покупка квартиры в новостройке иногда омрачается неприятностями, предугадать возникновение которых при приемке и эксплуатации квартиры невозможно. Например, дом сдавался летом, а осенью протекла крыша или появилась плесень. К кому обращаться и стоит ли рассчитывать на помощь застройщика, если акт приемки уже давно подписан, а дом находится на обслуживании управляющей компании?

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В части 6 статьи 7 Федерального закона предусмотрено право участника долевого строительства предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока.

При разрешении споров, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ в гарантийный срок, бремя доказывания того, что недостатки работ произошли вследствие неправильной эксплуатации либо нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, лежит на подрядчике (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2016 № 305-ЭС16−4838 по делу № А40−59571/2015).

Таким образом, обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии.

На основании вышеизложенного, из буквального толкования статьи 7 Федерального закона и статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика. Перераспределение обязательств по доказыванию наличия недостатков в объекте долевого строительства на граждан или управляющую компанию подрывает само понятие гарантийных обязательств.

Указанную правовую позицию подтвердила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 07.03.2023 № 305-ЭС22−22698.