Федеральным законом от 08.08.2024 № 266-ФЗ (далее — Закон) внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ № 214).

Закон вступил в силу 1 сентября 2024 г. и применяется не только к новым договорам долевого строительства, но и к ранее заключенным в части штрафов, пеней и неустойки.

Поправками сокращен минимальный гарантийный срок объекта долевого строительства с пяти лет до трех лет. Напомним, что по общему правилу его исчисляют со дня передачи объекта долевого строительства участнику. Период гарантии на технологическое и инженерное оборудование не изменился, он также составляет минимум 3 года со дня подписания документа о передаче объекта.

Участник долевого строительства, при обнаружении в новой квартире недостатков или дефектов, может потребовать от застройщика: устранить недостатки; соразмерно уменьшить цену договора; возместить расходы на ремонт. Срок выполнения этих требований застройщик согласовывает с дольщиком.

Законом изменены санкции для застройщиков за просрочку исполнения требования дольщика. Если квартира приобретена для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, неустойка составляет 1/150 ключевой ставки Центробанка России от суммы обязательства застройщика перед дольщиком, но не более суммы расходов, нужных для устранения недостатков. Если квартира приобретена для извлечения прибыли, то неустойка за просрочку удовлетворения требований будет 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации. В случае, если из-за недостатка (ов) квартира непригодна для проживания, неустойка рассчитывается от цены договора.

Штраф, который суд накладывает на застройщика за отказ в удовлетворении требований участника долевого строительства в добровольном порядке, составит 5% от суммы исковых требований.

Моральный вред, причиненный участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина — участника долевого строительства подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином — участником долевого строительства убытков.

Послабление ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства обусловлены введением Правительством Российской Федерации с 22 марта 2024 г. по 31 декабря 2024 г. моратория на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочку сдачи новостроек, который был отменен в июле прошлого года (Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве»).