Земельный налог и налог на имущество физических и юридических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. В некоторых случаях кадастровая оценка может оказаться завышенной. Но у собственника есть шанс ее оспорить. О том, как оспорить кадастровую оценку недвижимости, расскажет начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Вологодской области Сорокина Татьяна Геннадьевна.

— Если собственник объекта недвижимости считает, что кадастровая стоимость этого объекта определена неправильно, он может оспорить ее в комиссии при Управлении Росреестра по Вологодской области или в суде. Куда бы вы советовали обращаться — в комиссию или сразу в суд?

Порядок досудебного урегулирования споров о результатах определения кадастровой стоимости был целенаправленно введен для упрощения и ускорения процедуры изменения кадастровой стоимости.

Порядок помогает собственнику реализовать свое право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Для юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления досудебное урегулирование споров о кадастровой оценке обязательно. Перед подачей иска в суд они сначала должны обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

А физические лица могут выбирать: либо обращаться в комиссию, либо сразу в суд. На практике урегулирование споров в комиссии обычно происходит быстрее, чем в суде.

Хотелось бы обратить внимание на то, что в соответствии с действующим законодательством заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в Комиссию не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. По истечению указанного срока оспорить результаты определения кадастровой стоимости возможно только в судебном порядке.

— По каким конкретно основаниям можно оспорить кадастровую оценку?

Законодательством предусмотрено два таких основания:

— недостоверность использованных при оценке сведений об объекте недвижимости. Например, когда оценщик при расчете кадастровой стоимости объекта недвижимости использовал такой ценообразующий фактор как наличие центрального газоснабжения в населенном пункте, а на самом деле, на дату оценки в населенном пункте, в котором находится объект недвижимости, центральное газоснабжение отсутствовало;

— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить:

— выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

— нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

— документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

— отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

— Можно ли в доказательство несоответствия кадастровой оценки рыночной привести данные сайтов о покупке-продаже недвижимости?

Нет. Для того чтобы кадастровую стоимость определить в размере рыночной стоимости, необходим отчет об определении рыночной стоимости этого объекта недвижимости. Такой отчет собственник может получить, заказав оценку недвижимости за свой счет у независимого оценщика. При этом оценщик обязательно должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков.

Важно знать, что государственная кадастровая оценка проводится на определенную дату и сведения о рыночной стоимости объектов недвижимости, используемые для проведения кадастровой оценки, собираются на ту же дату. Например, государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков) в Вологодской области была проведена по состоянию на 25.11.2011, следовательно, и сведения о рыночной стоимости таких объектов анализировались по состоянию на 2011 год.

— Будет ли основанием для пересмотра кадастровой оценки решение комиссии или суда о снижении кадастровой оценки другой квартиры, расположенной в этом же доме?

Тоже нет. Решение принимается в отношении каждого объекта недвижимости отдельно.

— Можно ли снизить кадастровую оценку на основании того, что в конкретной квартире давно не проводился ремонт и она в плохом состоянии?

При массовой кадастровой оценке, поскольку она проводится дистанционно, оценщик не учитывает наличие или отсутствие ремонта в конкретной квартире, ведь он не имеет возможности в каждую квартиру заходить.

В таком случае оспорить кадастровую стоимость квартиры возможно путем установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена ее кадастровая стоимость.

— Не могли бы вы привести статистику результатов рассмотрения комиссией при Управлении Росреестра по Вологодской области обращений о пересмотре кадастровой оценки: много ли обращений от собственников недвижимости, не согласных с кадастровой оценкой своего имущества?

За 10 месяцев 2018 года в комиссию поступило 571 заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 745 объектов недвижимости, в то время как в 2017 году поступило 1950 заявлений. Таким образом, количество поступающих заявлений сокращается и можно сделать вывод, что граждан несогласных с кадастровой стоимостью своих объектов становится меньше.

— Бывают ли случаи, когда Комиссия отклоняет заявление?

Да бывают. В основном отклоняются заявления об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, отчеты о рыночной стоимости которых, не соответствуют требованиям законодательства. После устранения нарушений и замечаний заинтересованное лицо может вновь обратиться в комиссию.

— Сведения о кадастровой стоимости объектов размещены в открытом доступе на сайте Росреестра. Для чего это сделано?

Основная цель — открытость. Каждая организация, каждый человек должны иметь возможность оперативно получить сведения о кадастровой стоимости имущества. Это помогает принимать решения, в том числе управленческие, в отношении экономической составляющей своей деятельности.

Сведения о кадастровой стоимости можно получить на сайте Росреестра, заказав выписку из ЕГРН. Для этого не надо ни регистрироваться на сайте, ни получать электронную подпись. Кроме того, кадастровую стоимость можно посмотреть в режиме онлайн с помощью сервисов «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». На портале Росреестра также можно ознакомиться с результатами массовой кадастровой оценки, проводимой органами власти. Для этого надо воспользоваться сервисом «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

— Как гражданин может узнать кадастровую стоимость своей недвижимости, если на сайте Росреестра ее нет?

Если по каким-либо причинам не удалось получить сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости через портал Росреестра, можно запросить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Для этого нужно обратиться в многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте на адрес филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Вологодской области: г. Вологда, ул. Лаврова, д. 13.

Если в ЕГРН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня получения запроса вам бесплатно предоставят выписку о кадастровой стоимости объекта недвижимости. При подаче запроса надо указать, каким способом вы хотели бы получить документы: при личном посещении в МФЦ или по почте.

— А как быть, если объект недвижимости не стоит на кадастровом учете и в ЕГРН нет данных о нем?

Если объект недвижимости не поставлен на государственный кадастровый учет, он не имеет кадастровой стоимости, и Росреестр не может предоставить сведения о нем.

—  Как на практике проводится кадастровая оценка недвижимости? Кто принимает решение о проведении оценки?

Решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Вологодской области принимает Правительство Вологодской области. Формируется перечень подлежащих оценке объектов недвижимости. В этот перечень включаются объекты недвижимости, которые учтены в ЕГРН на территории Вологодской области.

После завершения оценки ее результаты утверждаются Правительством Вологодской области и передаются в Росреестр, который отражает эти данные в ЕГРН.

— Как часто проводится государственная кадастровая оценка недвижимости?

В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Вместе с тем, Законом «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу с 01.01.2017, предусмотрено, что государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.

—  Кто определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости?

Результаты государственной кадастровой оценки, применяемые в настоящее время на территории Вологодской области, были определены независимыми оценщиками, которые были выбраны Правительством Вологодской области на конкурсной основе. Независимые оценщики рассчитали кадастровую стоимость объектов недвижимости, включенных в перечень подлежащих оценке объектов, при этом они сами выбирали и обосновывали подходы и методы, которые использовали для получения результата.

После вступления в силу закона «О государственной кадастровой оценке» эта обязанность возложена на специальные государственные бюджетные учреждения.